Odwrócony kredyt hipoteczny

Pomimo dosyć dużej popularności na rozwiniętych rynkach finansowych (w tym przede wszystkim na rynku amerykańskim), odwrócony kredyt hipoteczny jest w Polsce stosunkowo nową i mało znaną usługą finansową. Możliwość udzielania przez banki tego rodzaju kredytu jest związana z wejściem w życie w 2015 r. przepisów ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym^[1].

Odwrócony kredyt hipoteczny jest usługą finansowym zaliczanym do grupy usług equity release. Ich istotą jest zamiana znacznego, lecz niepłynnego kapitału (tj. nieruchomości) w bieżące strumienie środków pieniężnych (tj. stopniowe przekształcenie nieruchomości w gotówkę) przy zachowaniu prawa dotychczasowego właściciela nieruchomości do korzystania z tej nieruchomości do momentu śmierci.

Usługi equity release na świecie są oferowane w dwóch modelach^[2]:

• renty dożywotniej – w którym dochodzi do przeniesienia przez świadczeniobiorcę (tj. właściciela nieruchomości) prawa do nieruchomości na rzecz świadczeniodawcy (tj. instytucji finansowej – najczęściej funduszu inwestycyjnego) w zamian za świadczenia pieniężne. Przeniesienie prawa do nieruchomości następuje bezpośrednio po zawarciu umowy, przy jednoczesnym zagwarantowaniu świadczeniobiorcy prawa dożywotniego zamieszkiwania w tej nieruchomości. Przez okres trwania umowy obowiązek ponoszenia kosztów związanych z nieruchomością spoczywa na świadczeniodawcy.
• odwróconego kredytu hipotecznego – w którym kredytodawca (tj. bank) zobowiązuje się wypłacać na rzecz kredytobiorcy (tj. właściciela nieruchomości) określoną sumę pieniężną, której spłata będzie co do zasady zaspakajana ze sprzedaży nieruchomości zabezpieczającej kredyt. W tym modelu prawo do nieruchomości zostaje przeniesione na bank dopiero po śmierci właściciela nieruchomości, tym samym właściciel nieruchomości ponosi wszelkie koszty utrzymania nieruchomości.

W Polsce od wielu lat zawierano umowy renty dożywotniej. W tym celu wykorzystuje się uregulowane w Kodeksie Cywilnym konstrukcje umowy o dożywocie i renty. W tego typach umów zbywcą nieruchomości są osoby fizyczne, zaś nabywcą odpowiedni fundusz hipoteczny działający w formie spółki prawa handlowego^[3]. Jednakże przeprowadzone przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konkurentów analizy dowodziły licznych nieprawidłowości w obrocie tego typu^[4].

W umowach nagminnie występowały abuzywne postanowienia kontraktowe (np. uzależnienie zamieszkania w zbytym lokalu członków najbliższej rodziny seniora od zgody funduszu, obciążanie seniorów kosztami poważnych remontów lokalu, nierzetelną informację i reklamę oferowanej usługi dotyczącej relacji czynszu płaconego przez seniora do comiesięcznej renty) lub wykorzystywano łatwowierność i nieporadność osób starszych w celu  przejmowania wartościowych nieruchomości.

W tych warunkach polski ustawodawca zdecydował się stworzyć ramy prawne dla usługi odwróconego kredytu hipotecznego i poddać ją pod kontrolę sektora bankowego. Wprowadzenie przepisów dotyczących odwróconego kredytu hipotecznego miało na celu doprowadzić do powstania mechanizmów, które umożliwiałyby bankom funkcjonującym na rynku polskim oferowanie nowego rodzaju umów kredytowych. Jednocześnie uchwalenie ustawy ma zagwarantować skuteczne metody dochodzenia ich roszczeń, jako że ustawa stworzyła odpowiedni zakres ochrony kredytobiorców (np. nałożony na bank obowiązek informacyjny poprzedzający zawarcie umowy odwróconego kredytu hipotecznego, możliwość odstąpienia od umowy przez kredytobiorcę bez podania przyczyny, ograniczone przesłanki wypowiedzenia umowy przez bank oraz uprawnienie kredytobiorcy do przedterminowej spłaty kredytu).

Dodatkowo, dostrzegając szczególne znaczenie nieruchomości w Polsce, która często stanowi życiowy dorobek i jest istotnym przedmiotem dziedziczenia, prawodawca polski zapewnił spadkobiercom kredytobiorcy możliwość spłaty kredytu przy zachowaniu prawa do nieruchomości albo otrzymaniu różnicy, która wynika z rozliczenia odwróconego kredytu hipotecznego.

W polskim porządku prawnym umowa odwróconego kredytu hipotecznego jest umową, która może być zawarta wyłącznie pomiędzy bankiem oraz osobą fizyczną i ma charakter umowy wzajemnej tj. świadczenie jednej ze stron jest odpowiednikiem świadczenia drugiej strony. Kredytobiorca jako osoba  fizyczna uzyskuje od banku określoną z góry kwotę środków pieniężnych jednorazowo albo w ratach, a spłata kredytu wraz z odsetkami i innymi kosztami co do zasady następuje po śmierci kredytobiorcy.

Tym samym odwrócony kredyt hipoteczny stanowi szczególny rodzaj umowy kredytu o charakterze dożywotnim, na podstawie którego bank udostępnia kredytobiorcy na czas nieoznaczony określonej sumy środków pieniężnych, a ich spłata nastąpi dopiero po śmierci kredytobiorcy.

W zamian za udostępnienie tych środków przez bank, właściciel nieruchomości jako kredytobiorca jest zobligowany do ustanowienia zabezpieczenia spłaty kredytu wraz z należnymi odsetkami oraz innymi kosztami. Zabezpieczenie to obejmuje własność nieruchomości, albo przysługujące kredytobiorcy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, albo prawo użytkowania wieczystego.

Odpowiedzialność kredytobiorcy i jego spadkobierców jest zasadniczo ograniczona do nieruchomości (prawa) stanowiącej przedmiot zabezpieczenia. Z tego względu bank, który udziela odwróconego kredytu hipotecznego ponosi ryzyko zmniejszenia wartości przedmiotu zabezpieczenia oraz ryzyko jego całkowitego zniszczenia. Ryzyko to może zostać ubezpieczone, a w zamian za udzielenie kwoty kredytu bank pobiera odsetki oraz ewentualnie inne opłaty.

Reasumując do podstawowych cech odwróconego kredytu hipotecznego w Polsce należy:

1. stronami umowy mogą być wyłącznie banki i osoby fizyczne,
   
   
2. z jednej strony występuje zobowiązanie banku do wypłaty określonej sumy środków pieniężnych na rzecz właściciela nieruchomości jako kredytobiorcy,
   
   
3. z drugiej strony kredytobiorca zobowiązuje się do spłaty wypłaconych środków pieniężnych wraz z należnymi odsetkami oraz ewentualnymi innymi kosztami na podstawie nieruchomości po jego śmierci,
   
   
4. kredytobiorca podejmuje zobowiązanie do ustanowienia określonego zabezpieczenia odwróconego kredytu hipotecznego (tj. hipoteki) oraz zaakceptowanie roszczenia banku o przeniesienie przedmiotu zabezpieczenia na rzecz banku.

Podstawowym czynnikiem, który zadecyduje o losach odwróconego kredytu hipotecznego na rynku polskim, będzie popyt zgłaszany przez potencjalnych kredytobiorców. Z założenia odwrócony kredyt hipoteczny jest produktem skierowanym do osób starszych, w celu zwiększenia ich dochodów.

Szacuje się, że popyt na tę usługę będzie rósł w miarę powiększania się grup starszych osób w Polsce, które dysponują wartościowymi nieruchomościami o uregulowanym statusie prawnym, a nie uzyskują wystarczających przychodów na pokrycie bieżących wydatków. Trzeba również zauważyć, że niskie dochody emerytów nie pozwalają im na pokrycie większych niespodziewanych wydatków. Według danych GUS z 2015 r. o nierównościach społecznych w Polsce aż 55,1 % gospodarstw domowych emerytów deklaruje brak możliwości pokrycia z własnych środków nieoczekiwanego wydatku w wysokości 1050zł. Ponadto 12,1% oraz 22,4% gospodarstw domowych emerytów jest w stanie pokryć taki wydatek przy aktualnym dochodzie „z wielką trudnością” lub „z trudnością”^[5].

Z drugiej strony należy zwrócić uwagę na występowanie istotnych barier po stronie popytowej, w tym głównie natury psychologicznej. Polskie społeczeństwo charakteryzuje się dużym przywiązaniem do posiadanych nieruchomości oraz silnymi więziami rodzinnymi. Posiadane przez Polaków nieruchomości często reprezentują dorobek ich całego życia, który chcą przekazać po swojej śmierci dzieciom lub innym spadkobiercom. Z kolei w swoim założeniu umowa odwróconego kredytu hipotecznego zmierza do pozbawienia przyszłych spadkobierców odziedziczonych praw do nieruchomości.

Dr Emil Ślązak

Szkoła Główna Handlowa w Warszawie

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym, Dz.U. 2014 poz. 1585.
2. GUS, Dochody i warunki życia ludności Polski (2015)
3. Skuza S. "Usługi finansowe typu equity release w Polsce na tle rozwiązań międzynarodowych: stan obecny i propozycje zmian." Problemy Zarządzania 10.4 (39), t. 1 Ryzyko i normy ostrożnościowe w systemie finansowym (2012), s. 242-257.
4. Olejnik I. "Odwrócona hipoteka jako finansowe zabezpieczenie przyszłości emerytalnej." Polityka Społeczna 2 (tematyczny) Problemy zabezpieczenia emerytalnego w Polsce i na świecie. Cz. 1 (2011), s. 56-58.
5. Wociór D. "Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym. Wzory pism i umów. Komentarz". Beck (2015)
6.  https://uokik.gov.pl z dn. 14.10.2016 r.