Wynajmujesz mieszkanie? W kilku krokach wyjaśnimy, jakie masz możliwości i co musisz zrobić, żeby nie mieć kłopotów z Urzędem Skarbowym.
Wynajmujesz mieszkanie? A może właśnie się nad tym zastanawiasz? Niestety sytuacji nie ułatwia „papierologia”. W kilku krokach wyjaśnimy, jakie masz możliwości i co musisz zrobić, żeby nie mieć kłopotów z Urzędem Skarbowym.
Krok 1 – Twoja decyzja – wybór opodatkowania
Niewątpliwym plusem wynajmu mieszkania jest to, że decyzja o formie opodatkowania należy do Ciebie. Przemyśl więc dokładnie sprawę. Istnieją trzy metody opodatkowania przychodów z najmu.
- Na zasadach ogólnych – stawka 18% i 32%. Obowiązuje zarówno przy wynajmie prywatnym, jak i w ramach założonego przedsiębiorstwa.
- Liniowo – wg stawki 19%. Ta forma dotyczy założonych do tego celu firm.
- Wg ryczałtu ewidencjonalnego – stawka 8,5%. Stosowany do rozliczeń prywatnych.
Oszacuj przychody, które osiągasz z najmu i wybierz tę formę opodatkowania, która jest dla Ciebie najkorzystniejsza. Pamiętaj, że przychód z najmu można obniżyć o koszty jego uzyskania. Podatek liczy się od kwoty dochodu, czyli już po odliczeniu kosztów.
Krok 2 – Policz koszty
Do kosztów uzyskania przychodu zaliczamy:
- wydatek, który posiada związek z uzyskiwaniem, zachowaniem lub zabezpieczeniem źródła przychodów, jakim jest najem,
- koszty zawarcia umów, zamieszczenia ogłoszeń,
- zakup mebli i innego wyposażenia,
- wykończenie mieszkania,
- usługi podłączania mediów i opłacane abonamenty.
Pamiętaj: zbieraj wszystkie dokumenty, które poświadczają koszty. Na każdym powinny znaleźć się wszystkie Twoje dane: imię, nazwisko, adres, jak również dane osoby, na której rzecz poniosłeś określony koszt w określonej dacie. Takie informacje powinieneś przechowywać przez 5 lat. Wszelkie paragony czy potwierdzenia z karty płatniczej nie są wystarczającym dokumentem.
UWAGA: podwyższenie kosztów spowoduje zmniejszenie dochodu i tym samym mniejszy podatek. Gdy rozliczasz się ryczałtem, opodatkowaniu podlega przychód.
Krok 3 – Zasady ogólne, podatek liniowy czy ryczałt? Potrzebne dokumenty i rodzaje składanych oświadczeń
Na powyższe pytanie nie ma prostej odpowiedzi. Każda z form opodatkowania ma swoje zalety i wady. Ważne, żebyś w odpowiednim terminie złożył potrzebne dokumenty.
Do 20. stycznia w Urzędzie Skarbowym należy złożyć:
- oświadczenie wyboru formy opodatkowania,
- jeśli decydujesz się na ryczałt, oświadczenie dotyczące kwartalnego rozliczenia ryczałtu,
- jeśli wynajmowana nieruchomość jest współwłasnością małżeńską, oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów/dochodów przez jednego ze współmałżonków.
Zasady zryczałtowane
- W tym wypadku składasz deklarację PIT-28.
- Uzyskanych przychodów z najmu nie sumujesz z pozostałymi zarobkami.
- Obowiązuje Cię stawka 8,5%.
- Wybierasz, czy będziesz rozliczać się miesięcznie czy kwartalnie. UWAGA: druga opcja jest możliwa jedynie, gdy osiągnięte przez Ciebie przychody nie przekroczyły w poprzednim roku 25 tys. Euro.
- Brak kwoty wolnej od podatku. Mnożysz stawkę podatkową przez kwotę przychodu.
Najem przez firmę – liniowo lub wg skali
- W przypadku podatku na zasadach ogólnych (wg skali) w Urzędzie Skarbowym składasz PIT 36 z podatkiem wg stawki 18% lub 32%.
- Jeśli decydujesz się na podatek liniowy, składasz PIT-36L z obowiązującą stawką 19%.
- Pamiętaj: w przypadku wynajmu nieruchomości na cele biurowe, wypoczynkowe lub rekreacyjne, musisz rozliczyć również podatek VAT.
Krok 4 – Rozliczenie
- Prowadź własną, uproszczoną księgowość najmu – zbieraj dokumenty z podziałem na lata, a najlepiej miesiące.
- W odpowiednim PIT-cie, w oparciu o dowody i ewidencję, wypełnij pole „przychód” i „koszty uzyskania”.
- Czynsz za grudzień z terminem płatności na styczeń, jak również usługi wykonane w grudniu z zapłatą w styczniu stanowią kolejno przychód i koszt stycznia, nie grudnia.
- Jeśli jesteś zatrudniony na umowę o pracę i prowadzisz wynajem prywatny, który rozliczasz na zasadach ogólnych, zamiast standardowego PIT-37, składasz PIT-36.
Krok 5 – Analiza wynajmu
Po rozliczeniu, przelicz ponownie przychód z wynajmu oraz koszty. Sprawdź, jaki podatek zapłaciłeś i zastanów się, czy w przypadku wyboru innej formy opodatkowania, nie zapłacisz mniej. Jeśli tak, do 20. stycznia kolejnego roku, możesz w Urzędzie Skarbowym dokonać zmiany.
Właśnie poznałeś 5 kroków rozliczania podatku od wynajmu. Na pewno nie wyczerpaliśmy wszystkich Twoich wątpliwości, bo niestety formalności w naszym kraju są zawiłe i często ulegają zmianom. Jeśli jednak zapamiętasz tych kilka zasad, na pewno będzie Ci łatwiej, a i „papierologia” może nie będzie już takim koszmarem.
